触摸苏州楼市温度

大家好，我是苏州房叔

买好房、买对房，进房苏州群

加房叔

这里就像与闹市隔绝的，又一个世界。

注：本次讨论的房子范围：金鸡湖玲珑湾到东沙湖太阳城，现代大道以北，不包括湖西。

以下统称“现代大道”代替。

现代大道的房子目前均价，离均价，仅需

一个涨停。

前言)园区房价基本逻辑

1新盘供应紧张未来2年无新盘上市

2存量房交易为主，二手是一手交易量的3倍+，高流动性

3房价受半径5KM之内高收入人群影响

4心之所向，跟风

1st

新人的礼物

向与园区共成长的新苏州人致敬。

就像“我们的时光”这首歌曲“头顶的太阳燃烧着青春的余热它从来不会放弃，照耀着我们行进”

20年的园区超速发展，从荒芜之地到如今繁华璀璨。园区户籍人口从的16.5w增长到年的48.7w，众多年轻人奔向园区，落户在园区，跟随园区一起激情奋斗，默默的受益。

曾经“”外地人“”在园区开荒在一线，如今已成为“新苏州人”

也许房产的大幅增值就是对奋斗的年轻人最好的馈赠。

相关文章：为什么园区越来越贵-人口篇

2nd

现代大道的魅力

现代大道是园区中轴线。

每一条中轴背后，都是城市未来的极致体现。

中轴，顾名思义，掌控中心与平衡的所在。中轴之于城市，犹如灵魂之于生命。

现代大道——十五年前，苏州提出了向东发展的城市大规划，这条西起东环路、东至沪宁高速收费站，园区大动脉”应运而生。成为了园区从无到有岁月变迁的见证者。

一路向东，连接苏州古城，横跨金鸡湖、穿越最繁华的湖西、湖东，气贯长虹。

沿线顶级商业体遍布。五大商业综合体、印象城、苏州中心、时代广场、苏州国际博览中心、苏州文化艺术中心、五大超高层建筑、九龙仓苏州国际金融中心、环球、东方之门、凤凰文化广场……以及沿线数不清的高档豪宅区、酒店、旅游文化中心皆汇集于此。

在人民群众之中一直有一种说法，现代大道是“财路”。一条路，承载了繁华与财富。

房叔找了一位懂风水的朋友，高总解释下如下：

福地福人居,福人居福地。

据说90年代初原本打算扩宽中轴线上的干将路作为连同园区和新区，但是东西断头只能作罢。现代大道可塑性强，又连同高速，先天优势明显。后期可以在栾头上做文章（栾头是环境风水，理气是飞星风水）。

财路是指人气很旺的路，人气旺代表财气旺，当然要留得住才是真的财。什么能做明堂呢(大块无遮挡的空地湖泊)，中央公园、金鸡湖、白塘公园、东沙湖公园、现代大道周边有大量能做明堂地方。明堂周边的建筑都属于风水上佳之地。

上佳的小区必须要有南面财路从明堂穿过，财气都留在明堂里。小区左右边(青龙白虎位)离不开最佳的商业。北面有靠山更好，虽然北面是工厂，但是不见煞不为煞，除非是对环境造成影响的。凡是南面财路和明堂，小区风水都比较好。

▲以上只是以栾头来看，不算理气的影响”

3rd

现代大道的房子

现代大道有多少房子。有多少中介。

筹码就这么多，爱买不买。不买还涨。

年玲珑湾三期为现代大道第一交付盘，首开价格+，迄今10年有余。

短短数载，繁华已来。未来再此。

住宅基本情况分析

整体挂牌均价为，实际成交价格下浮5%-10%。W价格目前仅能勉强买到90平的二房或小三房。

总户数大约为，大约可居住15W人，平均容积率2.0居住相对舒适。

3W单价小区只有东沙湖的太阳城和亿城，4W单价的小区在经过这波学区拉升在不断增多。可预见整体均价上可期。

中介必争之地约50家门店

一个存量市场，一个高佣金之地。一个成交活跃区域不得不争。

想当初，观前街12家安踏店抬头便是，如今现代大道中介门挨门，蔚为壮观。

链家在此聚集了超过17家以上，每家15人，接近人。

中介如此之多，侧面说明了交易量大，交易活跃。买卖需求庞大。

价格是买出来的，交易产生财富，高流动性带来了高价值。

▲东沙湖和玲珑板块中介门店

▲亲密无间的中介门店

4th

为什么追捧？

倾其资源，不遗余力，全力打造。

现代大道以北住宅区，现代大道以南商贸区。居住在这里进则宁静,出则繁华。

南面高端公寓，购物中心、科文中心。顶级酒店、银行金融等配套都是数一数二的。

园区管委会也位于现代大厦。

现代大道已是繁华大道。且不可替代。

交通道路

现代大道直通古城，无缝连接。往东对接京沪高速，到昆山便利

娄江快速路，京沪高速，中环东线，距离近，基本不拥堵，很方便

上海上班的可以自驾或者从园区站出发，相对方便快捷。

1号线和现代大道并行方向，一路向东。

现代大道沿线隔离带绿化好，道路养护好，及时，最近有现代大道北侧一段路又在开始维护。

地铁五号线的后续贯通利好东沙湖。星塘街北延在建。

房子与环境

开发商多为知名开发商，建造品质起点高，人车分流，小区绿化，精装修多

房龄新，最老的房龄仅10年，最新还有未交付。十年的住宅开放跨度周期。

精装品质社区，老外扎推，人群聚集效应。人文素质较高。

金鸡湖湖景给玲珑湾带来的稀缺性，继而带领了现代大道房子的度和吸引力。

东沙湖公园、白塘公园的天然氧吧，环境优美，休闲好去处。

各小区之间或小区内部，小换大，老换新，差换好，这些需求在这个区域都可以解决。

商业生活配套

邻里中心方便，就近解决生活需求，就是价格略贵。

现代大道以南商业综合体和文化娱乐很多是苏州独一无二。

教育资源：

星湾和景城学校分列园区第二和第四名，星海房子太老，金鸡湖豪宅区太贵。

东沙湖硬件条件最好，且新的校区在筹建中已满足更多的入学需求。

小区配建的幼儿园口碑好，条件好，教育质量也好，另外现代大道以南有很多幼儿早教资源，方便的很。

5th

谁在买？

教育资源和居住体验的需求

相比较湖西星海学区，星海、景城、东沙湖可以达到学区和居住的平衡。学区处于中上游且房子品质较好。满足教育和居住的双重需求。

从园区住宅伊始，上海的投资客连绵不绝就未曾停止。

最近常熟组团购房情况增多，张家港有小部分。

相关文章：常熟人杀到苏州购房。

小户型的主要目的为学区雪球，这部分总价上涨明显。整体购房群体的年龄较年轻，小夫妻较多。

目前这个总价基本和刚需无缘了，一个中央景城的两房和新区狮山的大三房价格相当。

今年上半年还有一个显著的特点，二胎的增多，次新高端改善的四房走出独立行情，据房所知玲珑湾.尚玲珑总价有约W上涨。主要来自于小区内部置换客源。

6th

哪里好？

园区是新苏州人的热土。

看完这篇文章有些同学会这么问。远湖东，九龙仓和太阳城为什么卖到3W+？那个地方有什么好？

那么偏，那么贵，为什么买？

有污染，购物不便，为什么买？

也许这就是属于年轻人“我们的时光”，这里就像与闹市隔绝的，又一个世界。

彩蛋：目前除了湖滨一号车位40W价格正常，其他小区车位全部严重低估。

是虚火炒作？还是货真价实？

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