“静下心、沉住气、潜得住”，一幅用飘逸的隶书写成的竖幅，与窗台上一盆孤悬的寒兰，还有一个茶几，在现代简约风格的办公室里，宋延庆可以一坐半天，只为想明白一件事情。

自年创办兰德咨询以来，宋延庆始终专注于房企战略和产品研究与咨询，就在北京房地产风生水起，大佬你方唱罢我登场的红火年代，宋延庆选择了闭门静思，“除了信得过的媒体老朋友做专访，基本上不接受一般性采访了。”既要名，又要利，还要躺赢，宋延庆称之为“不可能的三角”。

房地产曾一度占据舆论话语权中心，然而二十年过后回头看，好好做功课的和把房地产当成逐利工具的，基本上都水落石出了。“不添乱，做实事”是宋延庆重复最多的六个字。

对于房地产目前的调整，宋延庆认为，世界经济危机都是肇始于金融危机、房贷危机，所以世界经合组织将金融保险与不动产业归为一个门类。

从根本上讲，房地产是经济最重要的基石，如果站在这样的高度上，就可以理解目前一波又一波的调控，不仅是经济稳定、金融稳定，而是涉及到执政安全的高度，维持房地产平稳发展的意义重大。

房地产会有很大问题吗？宋延庆说，年，很多专家预测说房地产销售额达15万亿就触顶了，我说没有到顶点，并预测说能到20万亿。这个观点一直坚持。年达到16万亿，年达到17万亿时，仍有很多人说触顶了，这都是贩卖焦虑。对于未来，到底能不能过20万亿，我反复测算，答案是肯定的，我依然坚信销售总额能过20万亿。兰德咨询总裁宋延庆称，这个观点会有相当多的人不同意，房地产空前未有的调控，怎么还可能会市场份额增长呢？

从城镇化率上看已达64%，但是我们的居住品质太低了。还有大量的住宅没有电梯，还有很多没有卫生间的房子，还有很多推拉窗的房子（推拉式窗户两边有缝，噪音大，进灰尘）。很多十年前的房子，已经破旧了，所以改善性需求还是可观的，从我们积累的经验看，房市已进入换房时代、改善时代、绿色时代、科技时代，而且需求巨大。

更重要的是，来自一线的认知。兰德咨询的客户除了全国性布局的百亿以上企业，还有全国各省市的本土TOP10开发商。一些做本省市深耕的，一年销售数十亿，有的没有什么负债，而且很了解当地客户需要什么产品，所以生存的很好，这就是所谓的坚守和轫性。这类企业，比高周转、高负债、高举高打的所谓百强房企更具生命力，也必定是房地产市场生态中的一个群体。

宋延庆举了一个例子，拿安徽芜湖来说，一个芜湖的本土开发商，万科、保利、中梁，谁都做不过他。这类企业，是当地房价地价的稳定器，也是政府依仗的长跑者，因为如果市场不好，全国性布局的标杆房企会撤场，但是本地开发商跑不了，所以只能做好。

更重要的是，本地开发商对于产品的挖掘能力，是外来公司无法比拟的。

大公司有标准化，有高周转，但是到了下沉市场的逻辑，不是标准化，比如到了河南，老百姓不喜欢U型厨房，喜欢L型，或者是一字型的；北京可以接受至少一个卫生间是黑的，但黄河以南的很多城市卫生间必须是明卫。

多年以来，业内始终有种声音说“中小房企会被淘汰出局”，这是典型的不动脑子、人云亦云的一句话。十年前，我曾有一个观点，企业能否获得长久，绝不是因为规模大小，而是看健康与否。所谓健康，一定是价值观端正，财务指标均衡，能提供优质的产品和服务的企业——归根到底，企业是提供产品和服务的。

“产品”在老板心目中的地位

宋延庆曾经对于不同房企主要领导投入产品的时间作了统计，结果是产品力强、走正道的企业，老板在产品方面，会投入40%-70%的时间琢磨怎么做好产品，典型的就是宋卫平。

但有些企业不是这样，一个“一招鲜”的产品模式五年、十年不变，一个产品系三年、五年不升级迭代，当说到杠杆时，以高标杆为荣，认为是本事，用各种复杂手段套钱，沾沾自喜，因为我能融来你们融不来，这是现在出事的这些公司一个共同的特点。

什么样的企业才算重视产品，才能做好产品？宋延庆用数据来回答这个问题：一是用于产研和建库的研发费用投入不低于当年销售额目标的0.3‰，也就是万分之三；二是研发设计条线的人数占比不低于公司开发系统总人数的6%；三是主要领导分配给琢磨产品力的时间不少于30%。

有的公司一年拿出百分之三来做营销，甚至不惜打折，却舍不得拿出万分之三来做产品，退潮的时候，祼泳是必然的，这是老板的思维决定的，他的价值观就是这个高度。

产品思维的基因

房地产圈子里，有不少政府官员出身的，或者搞金融行业，基本上都是高举高打，来的快，但是去的也快。

宋延庆曾经帮助过这样一个客户，新建的一个地级市，一个中小房企，老板是80年代开台球馆的，村口摆台球桌，打一桌多少钱，就这样一步一步做起来。还有一家房企，老板曾是开饭馆的，他的思维是服务业思维。这类老板，心思都用在琢磨产品和客户需求上。

现在的餐饮、饭馆，看看多用心呀，论服务的内心驱动力，房地产无法与餐饮业相比。下馆子是刚需、改善，买房子也是刚需、改善，可房企对产品和服务的重视程度，甚至比不上餐馆，简直是国之不幸。

好产品的评价标准

什么是好产品？

宋延庆用六个字概括，快去化，高溢价。

比如绿城的产品好，但是以前产品再好只能是一个对号打一个小叉，不一定好。这两年中交接过来以后经过调整，产品销售速度加快，溢价也可以了。

用这个标准来衡量，圈子里的产品真正好的，融创现在受到业界的